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Incendio y riesgos básicos
Incendio, rayo y explosión con las garantías mínimas. Suele bastar para cumplir con el banco, pero deja fuera agua y fenómenos atmosféricos.
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Seguro de nave y edificio industrial: el continente de su empresa bien asegurado
El seguro del continente cubre la nave, el local o el edificio de oficinas que su empresa tiene en propiedad frente a incendio, daños por agua, fenómenos atmosféricos y otros daños materiales. Se contrata normalmente dentro de un multirriesgo industrial o de un todo riesgo daños materiales. La clave es asegurar el coste de reconstruir, no el precio de mercado.
La pregunta que casi todo el mundo hace primero
¿Es obligatorio asegurar una nave industrial en propiedad?
No con carácter general, pero sí si está hipotecada: el artículo 8 de la Ley 2/1981 del mercado hipotecario exige que los bienes hipotecados estén asegurados contra daños por el valor de tasación, y el banco lo comprobará. Aunque no haya hipoteca, sin seguro el propietario paga la reconstrucción tras un incendio y no recibe nada del Consorcio por una inundación, porque su cobertura solo existe si hay póliza.
Valor de reconstrucción, no valor de tasación ni de mercado
El precio de compra de una nave incluye el suelo y la situación del mercado. El seguro debe cubrir lo que costaría demoler los restos y levantar de nuevo un edificio equivalente con la normativa actual. En polígonos con suelo barato, el coste de reconstruir puede superar con creces lo que se pagó.
Si la suma asegurada se queda corta, se aplica la regla proporcional del artículo 30 de la Ley 50/1980 y cada siniestro se paga en proporción. Una cláusula de revalorización automática y una valoración profesional, con derogación de la regla proporcional, evitan la sorpresa.
El Consorcio y los riesgos que no paga su aseguradora
Inundación, terremoto, tempestad ciclónica atípica, terrorismo y otros riesgos extraordinarios los indemniza el Consorcio de Compensación de Seguros. La condición es tener una póliza de daños en vigor, y el Consorcio paga según la suma que figure en ella. Para edificios de empresa descuenta una franquicia del 7 % del daño material.
Esto hace que un edificio infraasegurado pierda dos veces: con su aseguradora y con el Consorcio. En naves situadas en zonas inundables conviene revisar la suma con especial cuidado.
Si alquila la nave: el uso del inquilino cambia su riesgo
La prima depende de la actividad más peligrosa que se desarrolle dentro. Si un almacén de material cerámico pasa a ser una carpintería o un taller de pintura, el riesgo de incendio aumenta, y la Ley 50/1980 obliga a comunicar a la aseguradora las circunstancias que agraven el riesgo. No hacerlo puede reducir la indemnización o dejarla sin efecto.
La garantía de pérdida de alquileres compensa las rentas que deja de cobrar mientras el inmueble no se puede usar. Para quien vive de alquilar naves o locales, es tan importante como la reconstrucción misma.
Qué cubre
- Estructura, cubierta, cerramientos e instalaciones fijas
- Incendio, rayo y explosión
- Daños por agua y roturas de conducciones
- Viento, lluvia, pedrisco y nieve según los umbrales de la póliza
- Demolición, desescombro y gastos de extinción
- Pérdida de alquileres o del uso del inmueble, si se contrata
- Rotura de lunas, rótulos y placas
- Responsabilidad civil como propietario del inmueble, según la póliza
Qué no cubre
- Riesgos extraordinarios, que cubre el Consorcio
- Contenido, maquinaria y existencias, salvo que se aseguren aparte
- Humedades lentas, filtraciones y falta de mantenimiento
- Defectos de construcción
- Daños intencionados del asegurado
- Daños durante obras no comunicadas
Quién lo necesita
- Empresas propietarias de su nave, local u oficina
- Inversores que alquilan naves o locales comerciales
- Propietarios de edificios mixtos con locales y viviendas
- Quien tenga un inmueble empresarial hipotecado
Quién puede prescindir
- Arrendatarios, que aseguran su contenido y sus obras de adecuación
Ruleta de la mala suerte
Gire la ruleta de la mala suerte
Seis siniestros que ocurren de verdad. La ruleta elige el suyo y muestra quién paga.
Coste:
Póliza barata
Póliza sólida
Ver los seis casos
- Arde la nave de al lado y se propaga, seis cifras hasta la ruina total. Póliza barata: paga, Póliza sólida: paga. El incendio está cubierto con independencia de dónde empezó. Después, su aseguradora puede reclamar al vecino si hubo culpa.
- Roban el cobre de la instalación, de 3.000 a 30.000 € con la reparación. Póliza barata: paga en parte, Póliza sólida: paga. El robo en el continente suele tener un límite bajo. Las pólizas completas cubren instalaciones y daños causados al entrar.
- La DANA anega la nave, a menudo seis cifras. Póliza barata: paga en parte, Póliza sólida: paga en parte. Paga el Consorcio, con una franquicia del 7 % del daño y según la suma asegurada. Si esta es corta, pierde dos veces.
- Viento fuerte levanta la cubierta, de 10.000 a 100.000 €. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: paga en parte. Muchas pólizas exigen un umbral de viento y solo desde la tempestad ciclónica atípica paga el Consorcio. En medio queda una franja sin cobertura clara.
- Inquilino sin pagar tras un incendio, las rentas de meses o años. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: paga. La pérdida de alquileres es una garantía que hay que contratar. Sin ella, las rentas perdidas son su problema.
- Goteras por falta de mantenimiento, de 5.000 a 40.000 € de reparación. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: no paga. El deterioro lento y la falta de conservación no son siniestro. El seguro cubre lo súbito, no lo previsible.
Cuánto cuesta
La prima se calcula sobre el valor de reconstrucción asegurado y depende sobre todo de la actividad, la construcción y las medidas contra incendios. Se añaden el recargo del Consorcio y los impuestos sobre las primas.
De qué depende la prima
- Actividad del propietario y de los inquilinos
- Tipo de construcción: hormigón, estructura metálica, panel sándwich
- Suma asegurada de continente
- Ubicación y exposición a inundación
- Protección contra incendios: sectorización, detección, rociadores
- Antigüedad de las instalaciones
- Franquicia y siniestralidad
No existen comparativas publicadas fiables de primas para naves y edificios de empresa. La prima exacta se conoce con la oferta.
Los niveles de póliza del mercado
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Multirriesgo industrial
Continente con incendio, agua, fenómenos atmosféricos, robo y cristales, responsabilidad civil y pérdida de alquileres.
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Todo riesgo daños materiales
Todo lo que no esté excluido, con sumas altas y derogación de la regla proporcional. Para inmuebles de valor elevado.
Cómo reconocer una buena póliza
| Criterio | Mínimo | Póliza sólida | Por qué importa |
|---|---|---|---|
| Regla proporcional | aplicable | derogada tras valoración profesional | Los costes de construcción suben y la suma se queda atrás. |
| Revalorización automática | sin revalorización | actualización anual de la suma | Protege frente al infraseguro progresivo. |
| Pérdida de alquileres | no incluida | hasta 12 o 24 meses | Licencias y obras de reconstrucción tardan. |
| Exigencias administrativas | excluidas | cubiertos los sobrecostes por normativa vigente | Reconstruir con la normativa actual cuesta más que lo que existía. |
| Cambio de uso por inquilinos | comunicación previa | cobertura provisional con comunicación posterior | El propietario no siempre sabe a tiempo qué hace el inquilino. |
| Fenómenos atmosféricos | umbrales altos de lluvia y viento | umbrales bajos y sin franquicia elevada | Los daños por tormentas ordinarias no los paga el Consorcio. |
Aseguradoras del mercado
Naves y edificios de empresa los aseguran las grandes aseguradoras de daños en España, a menudo con coaseguro en inmuebles grandes. La lista es un panorama del mercado.
| Aseguradora | Contexto |
|---|---|
| Mapfre | grupo asegurador español, empresas e industria |
| Allianz Seguros | grupo Allianz, daños materiales para empresas |
| AXA Seguros | grupo AXA, multirriesgo industrial |
| Zurich | grupo Zurich, empresas a través de corredores |
| Generali | grupo Generali, pymes e industria |
| Reale Seguros | grupo Reale Mutua, empresas y comercios |
| Occident | Grupo Catalana Occidente, pymes |
| Mutua de Propietarios | mutua especializada en seguros de edificios |
Productos y coberturas opcionales
Multirriesgo industrial
Continente y contenido de naves y talleres con garantías combinadas.
Seguro de incendios
La base mínima, a veces contratada solo para cumplir con la hipoteca.
Todo riesgo daños materiales
Cobertura amplia para inmuebles de valor alto.
Pérdida de alquileres
Compensa las rentas no cobradas mientras el inmueble no se puede usar.
Mito o realidad
¿Verdad o mentira?
Cinco frases que se oyen sobre este seguro. Apueste primero y luego vea la respuesta.
Si la nave está hipotecada, el banco exige que esté asegurada contra daños.
Es verdad.
Sí, la normativa del mercado hipotecario exige que el bien hipotecado esté asegurado contra daños mientras dure el préstamo. Conviene comparar la póliza que ofrece el banco con otras del mercado.
Si compra una nave, el seguro del vendedor pasa a usted.
Es verdad.
Sí, según el artículo 34 de la Ley 50/1980 el adquirente se subroga en el contrato. Según el artículo 35, puede rescindirlo por escrito en los quince días siguientes a conocer su existencia.
Con una póliza que solo cubre incendio, el Consorcio también paga una inundación.
Es verdad.
Sí, porque la póliza de incendio lleva el recargo del Consorcio. Es uno de los datos menos conocidos del sistema español.
El granizo es un riesgo extraordinario que paga el Consorcio.
Es falso.
No, el granizo es un riesgo ordinario. Lo paga su aseguradora si ha contratado fenómenos atmosféricos, y solo si supera el umbral de la póliza.
El seguro de la nave indemniza lo que vale en el mercado.
Es falso.
No, indemniza el coste de reconstruirla, sin el suelo. Una nave barata en un polígono puede costar más de reconstruir que de comprar.
Errores frecuentes al contratar
- Asegurar por el precio de compra o el valor de tasación en vez del coste de reconstrucción
- No comunicar un cambio de inquilino con una actividad más peligrosa
- Mantener solo el seguro de incendios que pidió el banco
- Olvidar que el Consorcio aplica franquicia en inmuebles de empresa
- No incluir la pérdida de alquileres en una nave arrendada
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes
¿Qué valor debo asegurar en el continente?
El coste de reconstruir el edificio hoy con la normativa vigente, incluida la demolición, sin contar el valor del suelo. Un perito o la propia aseguradora pueden hacer la valoración.
¿Puedo asegurar solo lo que me pide el banco?
Puede, pero el banco exige una cobertura mínima para proteger su garantía, no su negocio. Agua, fenómenos atmosféricos y pérdida de alquileres quedan a menudo fuera de ese mínimo.
¿Cubre el seguro las placas solares del tejado?
Contra incendio y fenómenos atmosféricos suele estar incluido si se declaran en el continente. La avería de los inversores o la pérdida de producción requieren una cobertura específica.
¿Cubre el seguro los daños por lluvia?
Depende de los umbrales de la póliza, que suelen exigir una intensidad mínima de precipitación. Si la lluvia provoca una inundación extraordinaria, el caso pasa al Consorcio.
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