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Mínimo
RC del promotor. Cubre los daños a terceros, pero deja la obra sin protección frente a incendio, temporal o robo.
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Construir su propia casa en España: los seguros que necesita el autopromotor
Quien construye su vivienda en España es promotor a efectos de la Ley de Ordenación de la Edificación, con obligaciones y responsabilidades propias. Los seguros clave son la responsabilidad civil del promotor, el todo riesgo construcción y, según el caso, el seguro decenal. La exención del decenal para el autopromotor es real, pero tiene condiciones que conviene conocer antes de vender.
La pregunta que casi todo el mundo hace primero
¿Es obligatorio el seguro decenal si construyo mi propia casa?
No, si usted es autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio: la Ley de Ordenación de la Edificación le exime en su disposición adicional segunda. La exención deja de valer si vende la vivienda dentro de los diez años siguientes a la recepción de la obra: entonces debe contratar el decenal, salvo que el comprador le exonere expresamente y usted acredite que la ha usado. Por eso muchos autopromotores lo contratan igualmente.
Promotor sin saberlo: lo que implica construir para uno mismo
La LOE llama promotor a quien decide, impulsa y financia una obra, aunque sea para vivir en ella. Como tal, responde frente a terceros de los daños que cause la obra y frente a futuros compradores de los defectos del edificio, junto con el constructor, el arquitecto y los demás agentes. La ley fija tres plazos: diez años para defectos de estructura, tres para los que afectan a la habitabilidad y uno para los de acabado.
Además, si en la obra intervienen varias empresas o autónomos, el Real Decreto 1627/1997 obliga al promotor a designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución. Muchos particulares lo desconocen, y en caso de accidente laboral es uno de los primeros puntos que revisa la inspección.
El seguro decenal y la trampa de la venta anticipada
El seguro decenal cubre durante diez años los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados u otros elementos estructurales. Es obligatorio en la promoción de viviendas. El autopromotor individual de una sola vivienda unifamiliar para uso propio está exento.
Si vende antes de que pasen diez años, el notario y el registrador le pedirán el seguro, salvo que el comprador le exonere expresamente y usted acredite, y no solo declare, que la ha usado. Contratar el decenal después de terminar la obra es difícil o imposible, porque la aseguradora exige un control técnico desde el inicio. Quien no descarta vender en esa década suele contratarlo desde el principio.
Todo riesgo construcción y responsabilidad civil
El seguro todo riesgo construcción cubre los daños a la obra mientras se ejecuta: incendio, viento, lluvia, robo de materiales instalados, actos vandálicos y errores de ejecución imprevistos. Protege al promotor y normalmente también a los contratistas que trabajan en ella.
La responsabilidad civil del promotor cubre los daños a terceros: una grúa que golpea la casa del vecino, un transeúnte herido, grietas en la medianera por la excavación. Si familiares o amigos ayudan en la obra sin estar dados de alta, no tienen la protección de la Seguridad Social por accidente de trabajo; un seguro de accidentes específico evita que la ayuda termine en un problema.
Qué cubre
- Daños a terceros causados por la obra, incluida la propiedad colindante, con RC del promotor
- Daños a la obra en curso por incendio, viento, lluvia y actos vandálicos, con todo riesgo construcción
- Robo de materiales ya instalados, según póliza
- Errores de ejecución imprevistos que dañan la obra
- Defectos estructurales durante diez años, con seguro decenal
- Defensa jurídica frente a reclamaciones de terceros
- Accidentes de personas que ayudan sin contrato, con un seguro de accidentes específico
Qué no cubre
- Defectos que el constructor debe reparar por contrato
- Materiales sueltos sin vigilancia, salvo cobertura expresa
- Defectos de habitabilidad o de acabados en el seguro decenal
- Sobrecostes por quiebra del constructor
- Retrasos en la obra y sus consecuencias económicas
- Obras sin licencia municipal
Quién lo necesita
- Quien compra un solar y encarga su vivienda como autopromotor
- Quien contrata varios gremios por separado en lugar de un constructor único
- Quien no descarta vender la vivienda en los diez años siguientes
- Quien reforma o amplía afectando a la estructura
Quién puede prescindir
- Quien compra una vivienda nueva a un promotor, que es quien asegura la obra y el decenal
- Reformas menores sin obra estructural, cubiertas por la RC del seguro de hogar
Ruleta de la mala suerte
Gire la ruleta de la mala suerte
Seis siniestros que ocurren de verdad. La ruleta elige el suyo y muestra quién paga.
Coste:
Póliza barata
Póliza sólida
Ver los seis casos
- Cae un ladrillo sobre el coche vecino, entre 500 y 3.000 €. Póliza barata: paga, Póliza sólida: paga. Como promotor responde de los daños que su obra causa a terceros. La RC del promotor lo cubre desde el nivel mínimo.
- Un temporal tumba un muro recién hecho, cinco cifras. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: paga. La RC no paga los daños a su propia obra. Eso lo cubre el todo riesgo construcción.
- Roban cobre y ventanas de la obra, entre 3.000 y 15.000 €. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: paga en parte. El todo riesgo construcción cubre el robo de lo ya instalado, a menudo exigiendo vallado o vigilancia. El material suelto queda fuera o con límites.
- Grietas en la casa vecina por la zanja, de miles a cinco cifras. Póliza barata: paga en parte, Póliza sólida: paga. Algunas pólizas de RC excluyen o limitan los daños por excavación y vibraciones. Las completas los incluyen expresamente.
- Casa vendida: grietas en las vigas, cinco o seis cifras. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: paga. Si vende antes de diez años, el comprador puede exigir el seguro decenal. Solo lo tiene quien lo contrató desde el inicio de la obra.
- Humedades por mala impermeabilización, miles de euros. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: no paga. El decenal solo cubre daños estructurales. Las humedades son defectos de habitabilidad y se reclaman al constructor.
Cuánto cuesta
Los seguros de obra se pagan normalmente con una prima única para toda la duración de la construcción. El seguro decenal incluye además el coste del organismo de control técnico que exige la aseguradora.
De qué depende la prima
- Presupuesto de ejecución material de la obra
- Tipo de construcción y duración prevista
- Existencia de sótano, terreno en pendiente o edificios colindantes
- Franquicia elegida
- Si se contrata el seguro decenal, el control técnico exigido
No damos cifras orientativas porque dependen mucho del presupuesto y del tipo de obra. Su prima se conoce solo en la oferta.
Los niveles de póliza del mercado
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Con vistas a vender
Añade el seguro decenal desde el inicio de la obra. Para quien no descarta vender antes de diez años.
Cómo reconocer una buena póliza
| Criterio | Mínimo | Póliza sólida | Por qué importa |
|---|---|---|---|
| Capital de RC | 300.000 € | 600.000 € o más | Un accidente grave con lesiones supera fácilmente capitales bajos. |
| Daños a colindantes | excluidos | incluidos, también por vibraciones y excavación | Las grietas en la casa vecina son una de las reclamaciones más caras. |
| Asegurados en el todo riesgo | solo el promotor | promotor y todos los contratistas | Evita que las aseguradoras discutan entre ellas mientras la obra está parada. |
| Robo en obra | solo lo instalado | también materiales acopiados bajo llave | Ventanas, cableado y equipos desaparecen antes de su montaje. |
| Período de mantenimiento | sin cobertura tras la recepción | meses de mantenimiento tras la entrega | Los daños causados al rematar la obra aparecen después. |
| Accidentes de ayudantes | sin cobertura | seguro de accidentes para colaboradores no contratados | Familiares y amigos no tienen la protección de un trabajador de alta. |
Aseguradoras del mercado
Los seguros de construcción para particulares los ofrecen aseguradoras generalistas con departamento de ingeniería y construcción. El decenal lo comercializan menos entidades, porque exige control técnico.
| Aseguradora | Contexto |
|---|---|
| Mapfre | grupo asegurador español con seguros de construcción y decenal |
| Allianz Seguros | filial española del grupo Allianz, riesgos de construcción |
| AXA Seguros | filial española del grupo AXA, agentes y corredores |
| Zurich Seguros | filial española del grupo suizo Zurich |
| Generali Seguros | filial española del grupo italiano Generali |
| Caser | aseguradora española del grupo Helvetia |
| Asefa | aseguradora especializada en construcción y seguro decenal |
Productos y coberturas opcionales
RC del promotor
Responsabilidad frente a terceros por los daños que cause la obra, durante la construcción.
Todo riesgo construcción
Daños materiales a la obra en curso por casi cualquier causa accidental, salvo exclusiones.
Seguro decenal
Daños estructurales durante diez años desde la recepción, con control técnico obligatorio.
Accidentes para colaboradores
Capital por fallecimiento o invalidez para quienes ayudan sin contrato.
Mito o realidad
¿Verdad o mentira?
Cinco frases que se oyen sobre este seguro. Apueste primero y luego vea la respuesta.
El seguro decenal cubre las humedades y las grietas de la pintura.
Es falso.
Falso: solo cubre daños en la estructura que comprometan la resistencia del edificio. Los defectos de acabado y de habitabilidad se reclaman al agente responsable, sin seguro obligatorio detrás.
Si la constructora daña la casa del vecino, yo como promotor también puedo tener que responder.
Es verdad.
Cierto: el vecino puede reclamar a todos los que intervienen en la obra, también al promotor. Luego cada uno repite contra el culpable. La RC del promotor le defiende y paga mientras tanto.
El todo riesgo construcción cubre también la maquinaria y las herramientas de la obra.
Es falso.
Falso: cubre la obra en sí. La maquinaria y las herramientas suelen quedar fuera o necesitan una ampliación específica, normalmente a cargo del constructor.
La garantía decenal empieza a contar desde la recepción de la obra.
Es verdad.
Cierto: la Ley de Ordenación de la Edificación cuenta los plazos de garantía desde la fecha de recepción, sin reservas o desde que se subsanan. Guarde bien el acta de recepción.
Si la constructora quiebra, el todo riesgo construcción paga terminar la casa.
Es falso.
Falso: la insolvencia no es un riesgo que cubra este seguro. Para protegerse sirven los pagos por certificaciones de obra y las garantías bancarias. Conviene negociarlas antes de firmar.
Errores frecuentes al contratar
- Pensar que la exención del decenal sigue valiendo si se vende la casa
- Querer contratar el decenal con la obra ya terminada
- Olvidar el coordinador de seguridad y salud con varias empresas en obra
- Dejar a amigos trabajar en la obra sin ninguna cobertura de accidentes
- Empezar a excavar antes de tener la RC contratada
Preguntas y respuestas
Preguntas frecuentes
¿Necesito seguro decenal para mi casa?
Si es autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, no es obligatorio. Si vende antes de diez años desde la recepción, necesitará el seguro o la exoneración expresa del comprador y la prueba de haberla usado.
¿Puedo contratar el decenal cuando la casa ya esté terminada?
En la práctica, casi nunca. Las aseguradoras exigen un organismo de control técnico que supervise la obra desde el proyecto y la cimentación.
¿Qué cubre el seguro todo riesgo construcción?
Los daños a la obra mientras se construye: incendio, temporal, robo de lo instalado, vandalismo y errores imprevistos. No cubre defectos que el constructor deba reparar por contrato.
¿Soy responsable si un vecino sufre daños por mi obra?
Sí, como promotor responde junto con los agentes que intervienen. Si la excavación provoca grietas en la medianera, la reclamación le llegará. La RC del promotor cubre ese riesgo.
¿Necesito un coordinador de seguridad y salud?
Sí, si en la obra intervienen varias empresas o una empresa y autónomos, según el Real Decreto 1627/1997. Lo designa el promotor, y en viviendas lo asume a menudo el arquitecto técnico.
¿Están cubiertos mis amigos si me ayudan en la obra?
No por la Seguridad Social, porque no son trabajadores dados de alta. Si alguien se lesiona, puede reclamarle a usted. Un seguro de accidentes para colaboradores cubre ese hueco.
¿El banco me exige algún seguro?
Sí, un seguro de daños sobre la vivienda hipotecada, normalmente incendio. Por ley puede contratarlo con la aseguradora que elija, no necesariamente con la del banco.
Compro una casa nueva a un promotor, ¿necesito estos seguros?
No. El promotor asegura la obra y debe entregar el seguro decenal. Usted necesitará un seguro de hogar desde la entrega.
¿Qué aporta un corredor?
Coordina los distintos seguros para que no queden huecos entre RC, todo riesgo y decenal, y compara condiciones en su nombre. La retribución la paga la aseguradora.
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