Fianza de alquiler en España: la legal va en metálico, el resto puede ir avalado
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige siempre una fianza en metálico: una mensualidad en vivienda, dos en local. Lo que el propietario pida además, hasta dos mensualidades en vivienda, puede cubrirse con un aval bancario o un seguro de caución. Ninguno de los dos le libra de la deuda: si pagan al casero, se lo reclaman a usted.
¿Puedo sustituir la fianza legal por un aval o un seguro?
No. El artículo 36 de la LAU obliga a entregar la fianza en metálico al firmar el contrato. El aval bancario o el seguro de caución solo pueden sustituir la garantía adicional que el propietario pida aparte, y solo si él lo acepta. En vivienda esa garantía adicional no puede superar dos mensualidades de renta.
Fianza legal y garantía adicional: dos cosas distintas
La fianza legal es obligatoria y se entrega en metálico al firmar: una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en locales y demás usos distintos. El propietario no se la queda: en la mayoría de comunidades debe depositarla en un organismo público, como el INCASÒL en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid. Plazos y sanciones los fija cada comunidad, y algunas no exigen el depósito.
Además de la fianza, las partes pueden pactar otra garantía. Desde el Real Decreto-ley 7/2019, en vivienda esa garantía adicional no puede pasar de dos mensualidades de renta. En total, un piso no puede exigir más de tres meses de garantías, sea en efectivo, aval o seguro.
Aval bancario y seguro de caución
Con un aval bancario, su banco se compromete a pagar al propietario hasta el importe garantizado. Suele cobrar una comisión de apertura y otra periódica, y a menudo bloquea un saldo o exige otra garantía. Con un seguro de caución, la aseguradora asume ese papel a cambio de una prima anual.
En ambos casos, lo que paguen al propietario se lo reclamarán a usted. Le evitan inmovilizar dinero durante años, no le liberan de los daños o impagos al terminar el contrato.
No confundir con el seguro de impago
El seguro de impago de alquiler lo contrata el propietario para cobrar si el inquilino deja de pagar. A veces el casero lo pide en lugar de garantías adicionales y repercute su coste. Para el inquilino no es una garantía propia: si la aseguradora paga al casero, puede dirigirse contra usted.
Qué cubre
Garantía del aval o del seguro a favor del propietario hasta el importe pactado
Pago de rentas impagadas y daños en la vivienda que la garantía adicional asegure
No tener que inmovilizar dos mensualidades más en efectivo
Revisión de la reclamación del propietario antes de pagar, según la entidad
Sustitución de una garantía adicional en efectivo, si el propietario lo acepta
Qué no cubre
La fianza legal, que siempre va en metálico
Su propia deuda: lo que pague el banco o la aseguradora se lo reclamará a usted
Reclamaciones por encima del importe garantizado
Daños a terceros, como una fuga al vecino: eso es responsabilidad civil del seguro de hogar
Las comisiones y primas, que no se devuelven
Quién lo necesita
Inquilinos a los que el propietario pide garantías adicionales a la fianza
Quien se muda antes de que le devuelvan la fianza anterior
Quien prefiere no inmovilizar varias mensualidades durante años
Quién no lo necesita
Quien solo debe entregar la fianza legal: esa no admite aval ni seguro
Quien prevé descuentos al dejar la vivienda: se los reclamarán igualmente
Ruleta de la mala suerte
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Seis siniestros que ocurren de verdad. La ruleta elige el suyo y muestra quién paga.
Coste:
Póliza barata Póliza sólida
Ver los seis casos
El casero ejecuta por daños, unos 500 a 1.500 €. Póliza barata: paga, Póliza sólida: paga. El banco o la aseguradora pagan al propietario hasta el importe garantizado y después se lo reclaman a usted.
Reclamación exagerada al salir, unos cientos de euros. Póliza barata: paga en parte, Póliza sólida: paga. Un aval a primer requerimiento paga sin revisar, y usted tendrá que reclamar al propietario. Las garantías con revisión comprueban antes de pagar.
Dos meses de renta impagados, unos 1.500 a 2.000 €. Póliza barata: paga, Póliza sólida: paga. La garantía adicional cubre también las rentas impagadas hasta su importe. Luego llega la reclamación a usted.
Daños mayores que las garantías, unos 6.000 €. Póliza barata: paga en parte, Póliza sólida: paga en parte. Fianza y garantía adicional cubren como máximo tres mensualidades en vivienda. El resto se lo reclama el propietario directamente.
La aseguradora le reclama lo pagado, todo lo pagado. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: no paga. El aval y el seguro de caución no asumen su deuda. Lo que pagaron, se lo deben a ellos.
Fuga de agua al vecino, unos 2.000 a 10.000 €. Póliza barata: no paga, Póliza sólida: no paga. Es un daño de responsabilidad civil. Lo cubre el seguro de hogar del inquilino con RC, no la garantía del alquiler.
Cuánto cuesta
El aval bancario cobra comisiones sobre el importe garantizado, normalmente una de apertura y otra periódica. El seguro de caución cobra una prima anual. Las cifras varían mucho según la entidad.
Ejemplo
Orientación
Renta 900 €, garantía adicional 1.800 € con aval
unos 18 a 54 € al año
Renta 900 €, garantía adicional 1.800 € con seguro de caución
unos 54 a 90 € al año
De qué depende la prima
Importe de la garantía adicional, como máximo dos mensualidades en vivienda
Comisión de apertura y comisión periódica del banco
Saldo bloqueado o garantías que pida el banco
Prima anual de la aseguradora
Duración del contrato de alquiler y solvencia del inquilino
Calculado con el 1 al 3 % del importe para el aval y el 3 al 5 % anual para el seguro de caución, horquillas que publican comparadores y portales del sector. El coste definitivo figura en la oferta.
Los niveles de póliza del mercado
01
Garantía en efectivo
Las mensualidades adicionales se entregan en metálico. Sin comisiones, pero el dinero queda inmovilizado durante el contrato.
02
Aval bancario
Su banco garantiza el importe a cambio de comisiones. A menudo exige un saldo bloqueado, lo que reduce la ventaja.
03
Seguro de caución
Una aseguradora garantiza el importe a cambio de una prima anual, sin bloquear dinero. Útil si no tiene ahorro disponible.
Cómo reconocer una buena póliza
Criterio
Mínimo
Póliza sólida
Por qué importa
Coste anual
hasta un 5 % del importe
en la parte baja de la horquilla
Se paga durante todo el contrato y no se recupera.
Comisión de apertura
cobrada al formalizar
sin comisión de apertura
En garantías pequeñas, los importes fijos encarecen mucho la operación.
Saldo bloqueado
importe completo bloqueado en cuenta
sin bloqueo de saldo
Si el banco bloquea lo mismo que garantiza, no gana nada frente al efectivo.
Revisión de la reclamación
paga a primer requerimiento
comprueba la reclamación y le da audiencia
Usted deberá devolver lo pagado, así que conviene que alguien revise antes.
Vencimiento
indefinido hasta la devolución del documento
fecha clara ligada al fin del contrato
Si no, seguirá pagando comisiones después de dejar la vivienda.
Importe pedido
dentro del límite de la LAU
solo lo necesario, sin superar dos mensualidades
En vivienda, lo que exceda de dos mensualidades de garantía adicional no es exigible.
Aseguradoras del mercado
En España la garantía adicional se cubre sobre todo con avales de los bancos y, cada vez más, con productos de empresas especializadas. Las aseguradoras de impago trabajan para el propietario, pero el casero a menudo las pide en lugar de garantías extra. La lista es un resumen del mercado y no dice nada sobre con quién colaboramos.
Aseguradora
Contexto
Banco Santander
banco español, ha anunciado avales para el alquiler de jóvenes según la prensa económica
Unicaja
banco español, ha anunciado avales para el alquiler de jóvenes según la prensa económica
AvalVida
empresa de avales de alquiler, admite un seguro unit linked como garantía
Mapfre
seguro de impago de alquiler, lo contrata el propietario
ARAG
grupo alemán especializado en defensa jurídica, seguro de impago para propietarios
Productos y coberturas opcionales
Aval bancario de alquiler
Garantía del banco a favor del propietario, con comisión de apertura y comisión periódica.
Seguro de caución de alquiler
Una aseguradora garantiza la obligación del inquilino a cambio de una prima anual.
Seguro de impago
Lo contrata el propietario para cobrar las rentas impagadas, no es una garantía del inquilino.
Mito o realidad
¿Verdad o mentira?
Cinco frases que se oyen sobre este seguro. Apueste primero y luego vea la respuesta.
Con un seguro de caución ya no tengo que pagar la fianza en metálico.
Es falso.
Falso: la fianza legal se entrega siempre en metálico. El seguro o el aval solo pueden cubrir la garantía adicional.
En vivienda, el propietario puede pedir como mucho dos mensualidades además de la fianza.
Es verdad.
Cierto: el artículo 36.5 de la LAU, tras el Real Decreto-ley 7/2019, limita la garantía adicional a dos mensualidades de renta en vivienda.
La fianza se la queda el propietario en su cuenta.
Es falso.
Falso en la mayoría de comunidades: debe depositarla en un organismo autonómico, como el INCASÒL en Cataluña. Algunas comunidades no lo exigen.
En un local la fianza legal es de dos mensualidades.
Es verdad.
Cierto: para usos distintos de vivienda, la LAU fija dos mensualidades de renta como fianza legal en metálico.
Si el banco paga al casero con mi aval, la deuda desaparece.
Es falso.
Falso: el banco le cargará o reclamará lo pagado. El aval evita inmovilizar dinero, no la deuda.
Errores frecuentes al contratar
Pensar que el aval o el seguro sustituyen la fianza legal en metálico
Aceptar más de dos mensualidades de garantía adicional en un alquiler de vivienda
Creer que el aval paga los daños por usted y no se los reclamarán
No pedir la devolución del documento de aval al dejar la vivienda
No comprobar si el propietario ha depositado la fianza donde la comunidad lo exige
Preguntas frecuentes
Preguntas y respuestas
¿Cuánto es la fianza legal?
Una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda y dos en locales y otros usos distintos.
Se entrega siempre en metálico al firmar el contrato.
¿Cuánto puede pedir el propietario además de la fianza?
En vivienda, como máximo dos mensualidades de renta como garantía adicional,
según el artículo 36.5 de la LAU tras el Real Decreto-ley 7/2019.
Esa parte sí puede cubrirse con aval o seguro, si el propietario lo acepta.
¿Cuánto cuesta un aval bancario para alquilar?
Suele haber una comisión de apertura y otra periódica.
Las fuentes del sector hablan de un coste de en torno al 1 al 3 % del importe garantizado,
y muchos bancos bloquean saldo o piden otra garantía.
¿Y un seguro de caución?
Los comparadores lo sitúan en torno al 3 al 5 % anual del importe garantizado.
No bloquea dinero, pero la prima no se recupera.
¿Tengo que devolver lo que pague el banco o la aseguradora?
Sí.
El aval y el seguro de caución garantizan su obligación ante el propietario, no la asumen.
Lo que paguen se lo reclamarán a usted.
¿Dónde se deposita la fianza?
En la mayoría de comunidades, en un organismo público,
como el INCASÒL en Cataluña o la Agencia de Vivienda Social en Madrid.
Plazos y sanciones dependen de cada comunidad, y algunas no exigen el depósito.
¿Qué diferencia hay con el seguro de impago?
El seguro de impago lo contrata el propietario para cobrar si usted no paga.
No es una garantía suya: si la aseguradora paga al propietario, puede reclamarle a usted.
¿Por qué a través de un corredor?
Porque calculamos con usted si un aval o un seguro de caución compensa frente a entregar el
efectivo,
y comprobamos que lo que pide el propietario respeta la LAU.
La retribución la paga la entidad.
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